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论房地产项目开发的主题策划

    论文关?键词:房地产名目房地产谋划?物业管理?社区文明   按:房地产采划就像创作文章一样,需要有明显、奇特的主题和一致的“核心思维”。主题是一个崴功采划的魂魄,它统车着整个房地产名目采划的创意、构思、方案、形象等等的各身分,像一根红线贯串于整个名目采划之中,使采划的各个身分无机地组合成一个完好的采划作品。房地产采划不主题,或有多个零星主题,或主题激农不了顾客的购置志愿,那末,采划的名目必定造脱不了失败的运气。   一、名目谋划主题与主题谋划   (一)名目谋划主题   房地产谋划主题是名目集中表白的不凡上风和奇特思维,是生长商倡导的某种糊口方式。不凡上风是主观具备的无利条件,此中有些是一目了然的,无需过分强调,自身就有吸收力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要经由过程重复调研、考核、剖析,才逐渐清楚明了;而生长、明示而且极尽描摹地渲染和表白这些潜在上风,往往会使名目独具特征。奇特思维是主观创造的不凡观点特性。经由过程自动营建某种主题氛围,激起人们对特定糊口动向的联想,使寓居的物资环境变得人性化、亲情化。名目谋划主题包孕宏观主题和宏观主题。   (二)主题谋划   主题谋划亦称观点设计或理念设计,是房地产谋划的一项相称重要的内容,它是谋划人经由过程房地产谋划实际总结进去的一种无效方式。主题谋划是房地产谋划的核心,经由过程主题谋划的贯串和支撑。能够鞭策房地产名目开发的片面翻新。   主题谋划有广义与广义之分。广义的主题谋划是指为计划设计或建造设计所赋与的一种创意观点;广义的主题谋划是指为名目开发所赋与的总体指导思维,是贯串名目生长一直的“魂魄”。   二、名目谋划主题的作用   谋划主题是名目开发理念的形象归纳综合。它是房地产名目开发思维、市场定位、计划设计、营销推行

推戴、物业办事等各方面的综合体现。一个胜利的谋划主题,它对整个房地产开发名目存在如下的作用:   第一,谋划主题能率领、贯串名目的各个环节,使名目的各个身分盘绕着核心思维睁开。   房地产名目从开发到完成要经由良多环节,开发商的土地选择、计划设计、建造工程、营销推行

推戴、物业管理、社区文明建设等行为均盘绕这一核心完成,各个环节在主题观点的率领能力不偏离名目开发的核心和标的目的。如广州“保利花圃”。它的主题是“国家康居示范工程”。为了赋与“保利花圃”这一主题观点内容。计划、设计按国家康居示范工程尺度举行;当局许可容积率为3,但“保利花圃”下降为2.2,捐躯容积率,换来好环境。   第二,谋划主题能体现名目产物的综合设计创意,使产物在文明外延上餍足人们的肉体需要,在质量功效上餍足人们的物资需要。   房地产产物与其他商品相比,存在物资功效复杂、肉体外延丰盛的特性,特别是住所产物更是如斯。优良的主题观点,在文明外延上给以人们肉体上的愉悦,在质量功效上给以人们温馨和餍足,这是由于谋划主题能体现名目产物的文明外延、科技外延和办事外延。广东顺德“碧桂园”的主题观点“给你一个五星级的家”,表白客户住进去后享用星级酒店的回报,有“宾至如归”的感想。这类感想无论在肉体上仍是在物资上都是相称明显的。   第三,谋划主题能使名目存在区分于其它名目而展示进去的特有特性。   这类名目特有特性,无论在内容、气质上,仍是在方式、手腕上均独具一格,他人难于模拟。有名的例子是广州“奥林匹克花圃”,它的主题观点是“活动就在家门口”,把奥林匹克肉体的体育理念贯串于名目之中。在计划结构、配套设施、社区文明等方面都与“活动”有关,最终使名目体现出人们竭力追求的“健康”心思。存在奇特的特性,人们没法“克隆”。   第四,谋划主题能使名目在推行

推戴时易于体现名目上风,博得买家的宽泛认同。   每一个名目都应有自身的名目上风。名目上风起源是多方面的,有的在建造作风方面、有的在计划设计方面,有的在地理位置方面,有的在生态环境方面,还有的在配套实行方面。这些名目上风若是不在谋划主题上体现进去,就很难引起新万博体育正网,万博彩票平台官网,万博在线网址平台买家注意。往往有如许的情形,一个相反名目在差别的谋划人手里,名目的运气就不一样。这里除了其他缘由外,一些谋划人不擅长用主题观点来表白名目的上风、从而招致名目畅销等于一个次要的缘由。   第五,谋划主题能晋升房地产产物的代价。   谋划主题作为观点资源,若是不详细的内容来支撑是无代价可言的。若是它由详细的内容支撑着,就有必然的代价,这个代价等于人们所说的附加值之一。主题观点能晋升房地产产物的代价,实际上等于使产物的附加值增大了。新鲜、独创的主题观点,能使名目的代价高出同类名目的代价良多,但仍然很快发卖出去。2001年,当人们在为用甚么翻新的主题观点而搜索枯肠时,北京的生长商用音乐理念融人楼宇而使名目大获胜利。地处京郊顺义马坡的维也纳森林“音乐主题别墅”,将目标客户群定位在喜爱音乐、追求优雅糊口一族,面市之初即博得了市场的热烈呼应,300多套别墅70%已经被买家预订。而在这个名目阁下也有别墅名目,发卖价格和发卖情形就大不如“音乐主题别墅”名目了。   三、主题谋划的基本原则和要求   (一)主题观点的基本原则。   1、主题观点必须投合市场的生长趋势和需要。   这就要求主题观点一方面要根植于买家糊口中的基本需要和成长需要,另一方面要高度注重市场及行业走势,特别注重那些已经被人们认同,却又不在市场上失掉充足餍足的需要。   2、主题观点必须立足于名目或企业的自身上风。   若是不符合名目或企业奇特的上风,主题观点必然做欠好。不以自身上风投合市场,即便主题观点做进去,它的归纳和支撑体系也不完满,以至很容易被他人“克隆”,而且有可能比自身做得还好。   3、主题观点要有足够的深度和广度。   主题观点的外延有足够的深度,能力充足发掘出绵绵不断的题材以吸收买家;主题观点的外延有足够的广度,能力包涵社区开发的种种身分。   4、主题观点要有独创性。   名目主题要非常奇特,与众差别。若是是市场上已有的观点,就要在内容上有所冲破、翻新和提高,在表示方式上别具一格。 新万博体育正网,万博彩票平台官网,万博在线网址平台   5、主题观点要有完满的支撑体系。   完满、巩固的主题支撑体系是主题观点能以完成的无利包管,不然在市场和竞争中,只不过是一种包装,经不起光阴的考验。   (二)主题谋划的基本要求   1、谋划名目要使用翻新或独到的思维理念。 主题谋划要取得较好的谋划后果,在翻新的谋划思维理念指导下是分不开的。房地产名目开发理念一日千里,各类新思维、新观念、新理念层出不穷,谋划人要深刻领会这些理念的精华,掌握它们的实质,灵敏

伶牙俐齿地使用到谋划实际中去。使用这些新理念的同时,还要举行挑选,把带有独到的思维理念使用好,疏导主题谋划的新潮流。北京“SOHO现代城”,使用“观点地产”实际来谋划,到达了炉火纯青的地步,被宽大的专家学者以为不成思议,而生长商却失掉了额外的回报。   2、谋划名目要领先疏导消费者的需要。   主题谋划不单要餍足消费者的需要,而且还要引领消费者的需要。这是由于主题谋划总是走在市场的最后面,发觉市场的潜在需要,为名目开发胜利做好思维预备。以后,在剧烈竞争的市场环境下,部分生长商已再也不被动地投合消费者的口胃,而是起劲疏导市场,创造超越现有的糊口需要,将自身对寓居文明的懂得和奇特的审美品味融人房地产名目中,形成作风奇特、特性明显的“明星楼盘”,有些以至因其过于前卫的作风而被人归于“异类”。象用“音乐”观点作为名目的主题,真是有点不成设想。在引领消费者需要的同时,还要注重体现名目奇特的功效需要,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深档次地体现“以人为本”的思维。   3、主题谋划要擅长发掘名目的文明科技外延。   在房地产谋划中,人们往往使用“家居”、“社区”、“社会”等观点,把房地产运营晋升为一个零碎的文明工程,贴近糊口的文明外延。广州“翠湖山庄”,其万象翠园无所不包,从苏州园林到美洲酒吧,从古烽火台到古罗马廊柱,一幅幅融汇中西、领悟古今的时空画卷展示在人们面前。江南园林式的“翠居”用亭台、园门、小桥流水、竹篱柴扉,勾勒一幅江南风情画;会所前的龙马广场,古朴的自然石块固结了中国传统文明的精华;哄骗地下应急通道出口而建的烽火台,沧桑味实足,是孩子们发挥时空设想的乐土;流水与瀑布相映的灵泉飞瀑、秋千椅和攀登架组成的拾趣园以及十二生肖广场等,都显现人与自然切近的中国园林文明的妙处。   跟着科技的生长,使用各个科技观点来谋划名目的也为数不少,使名目浮现更加特性化的特征。在生态住所、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深档次的外延发掘。谋划人要擅长发掘名目的文明科技外延,使名目的民族文明精华和科技文明理念融为一体,鹿车共勉。   4、谋划名目要非常注重建造设计的理念翻新。   建造设计理念的谋划翻新,不只仅是生长商塑造产物特性特性、营建奇特糊口氛围的无利手腕,同时也存在繁华建造创作、促进建造文明、改善城市景观的优秀社会效益。我们知道,建造设计是产物定型的次要阶段,这个阶段的建造外型、建造作风、建造计划、立体结构以及立面后果等,很大方面影响名目的特性化和差同化。若是在这个阶段不掌握好,在施工建设的时分要修改是相称难题的,即便不计较钱,那也很费时省力。因而,在建造设计阶段就要考虑好建造设计理念和谋划翻新问题,使产物跟上时代的要求。   5、谋划名目要掌握好主题观点的整合和推行

推戴。   有了奇特、富于特性的谋划主题后,怎样把它整合推行

推戴好也是一个不成忽视的问题。主题观点就像一条主线,把名目分区分期推出的产物珍珠串成一条项链;主题观点等于一个核心,名目开发的各个环节均盘绕这一核心完成;主题观点仍是一种说法,整个名目的构成、功效、作风、形象等均经由过程它失掉平正的不得人心的阐述。因而,整合和推行

推戴好谋划主题就显得非分特别重要。   四、房地产谋划的主题零碎   在谋划实际中,主题观点丰盛多彩,主题范例多种多样,要想把主题零碎理出个眉目来很难。这里按照名目谋划的详细情形,把主题零碎分为两大类:即宏观主题和宏观主题。

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